人口变动将决定未来房价差异-吴悦风的财新博客-财新网

（一）

最近讨论学区房《学区房OR消费贷，总有一款适合婴儿潮下的你》让大家觉得有点焦虑，也有人问怎么看房价，在宏观层面，我觉得只需要盯住一个大指标：人口流动。

从1987年的峰值以来，我们的人口自然增长率是在稳步回落的，前面我们也提到，1986-1990年“回声婴儿潮“后，2014-2017年的”二胎婴儿潮“是人口增长率的最后一次翘尾，之后断崖式回落至2019年的0.034%。

而70城商品住宅销售数据显示：二手住宅销售价格同比涨幅前三是深圳、唐山、成都，涨幅均在9%以上，深圳二手住宅价格同比涨14.6%居首。不过，鹤岗二手房均价同比下跌9.79%，离跌破2000元只差64块。房价倒数前三的城市均是黑龙江省。而剩下的房价最低的7个城市，则全部在北方。

而之前因在鹤岗5万元买房而大火的人，已经把房子卖掉了。

这里我们应该做什么：

1、远离所有人口持续流出的城市，甚至包括自然出现这种迹象的省会；

2、未来会形成日本东京那样的超大城市圈；

3、原因在于人口的流动，尤其是对年轻人的抢夺，除非AI和机器人技术完全成熟；

4、不管怎么吹，根据索洛增长模型，经济增长的三大驱动因素永远是“人口、资本、技术进步”，目前看唯一的破局驱动因素还是靠常数项的技术进步A，所以大家都在通过“资本项（放水）”把问题延后并祈祷能拖到技术破局那一天；

5、在中国，核心的房产可以长期持有，并不会比核心股票差；

6、但是为什么近期核心股票的涨幅更大，是因为购买门槛问题，核心股票现阶段远比核心房产更容易买到；

7、核心房产的核心概念在于：核心城市、核心资源、核心认同；

8、核心城市不用多说就是人口持续流入的城市，核心认同在于一个有意思的经济学概念，通胀很多时候是由“通胀预期”引起的，注意：通胀预期！预期！——所以人们的预期会反馈甚至扭曲现实，然后加速某种特定进程；

9、但是核心资源不包括商圈，因为商圈以及对应的产业圈会变动，北上广深的核心商圈都变过数次。尤其是老城区当年的顶级住宅老化后，最头部的家庭和资源会迁移，但也永远跟着医疗教育养老走；

10、跟着这些核心头部家庭走，相对最不容易出错；

11、不一定要卖房炒股，但是调整你资产里房产板块的资产结构永不过时，比如卖出人口流出老家的房子，买入人口流入的目标房产；

12、最极端的情况就是：你老家的年轻人人口锐减40%，但是过个10年，四个老人过继给年轻人的房子往往有2-3套；

13、很遗憾，东北一部分地区已经彻底无法挽回了，人口流失速度超过一定临界值就很难挽回，类似于欧洲部分地区的低生育率以至于需要引入移民。作为个人，你能做到的只有远离，而这又会加速它的黑洞化，不要道德绑架任何选择离开的个人；

14、那里已经成为黑洞，会吞噬一切的光亮和资源。

（二）

还有一个衍生的概念，相对会拗口一些：

历史上省会房产整体上会比非省会房产的涨幅更大，整体结构也更稳定，这是因为省会会通过本身在教育养老医疗社会资源上的优势，形成一个额外的吸血效应：持续吸走省内其他地区的年轻人。

为什么东北三省的县城房价数据会如此惨烈，因为长春、哈尔滨是省内GDP占比最高的两个省会城市。当然，这也和1983年的行政区域再划分有一定关系，当时德惠地区并入长春市、松花江地区并入哈尔滨市。

无论如何，省会对于省内其他地区年轻人的聚集效应，以及相应的GDP催生效应，是非常明显的。所以我们可以看到黑龙江的年轻人大量流入哈尔滨，而哈尔滨又分流一部分到了南方，这导致了鹤岗房价大跌，哈尔滨房价持平与全国，南方房价大涨。

东三省里唯一的例外是辽宁，一部分原因就是大连成为了副中心分摊了沈阳的吸血效应。

一般情况下，省会城市GDP占比是人口占比的1.5倍——2倍。与大连分摊沈阳的虹吸效应类似的情况还有福建，厦门分摊了福州的人口和GDP吸血效应，福州占福建GDP的22.15%，但省内人口占比高达19.6%——从这一点上讲，福州的希望是有点渺茫的。

与福州相反的案例，就是河南省会郑州，也是前几年房价涨幅非常明显的城市。郑州的GDP占河南省的21.36%，郑州人口在河南省的占比则仅有10.6%——这解释了年轻人为什么涌去郑州，郑东新区为什么能做的起来，因为年轻人很容易在省会赚到比在老家2-3倍的收入。

人均GDP越高，尤其是省会的人均GDP越高，往往对应的人均可支配收入也越高，越容易吸引年轻人入驻。

总结下来：

1、GDP占比超过人口占比2倍的省会城市，往往年轻人基于收入原因更愿意流入，最后导致过去几年房价涨幅更明显。包括山西省会太原，湖南省会长沙，甘肃省会兰州等等；

2、GDP的总量占比最高的城市，也会吸干全省的资源，并倒逼年轻人流入该城市，包括湖北省会武汉、四川省会成都、陕西省会西安等等。举个例子，成都和武汉的GDP都分别占到该省GDP的35%以上，排到全国前5，也是这几年的明星和网红城市；

3、所在省的人口密度越大、人口基数越高，吸血效果会越好，可以理解成池子的水越深更不容易干涸。这也解释了为什么成都的房价远好于重庆，其中一个原因就是因为成都可以吸周边的血，但是重庆是直辖市所以做不到；

4、唯一的例外就是江苏，散装省，以上所有逻辑都不适用，真有你的。

——因为江苏联盟各地的人均GDP以及GDP总量都高度均衡，全国独一家，连南京也不行（房价也趋于均衡），谁也吸不到谁，只能啵嘴。

（三）

怎么从数据上支持这一点？有一组很有代表性的感观数据。

因为房价的数据现在公布的比较少了，中原地产的房价领先指数勉强算可以用的全市房价指数，目前包括了6个城市上海、北京、深圳、广州、天津、成都。

以2008年12月为起点的100点，其实在2016年12月前，几个一线城市的整体涨幅差别并不大。

但是在2017年以后，6个城市之间的房价涨幅出现了极大区别，深圳成都广州的房价指数开始大幅领先北京上海天津。

因为以北京市为例，北京2017年常住人口和户籍人口首度出现了负增长，是2000年以来的第一次。2017年末，北京市常住人口2170.7万人，比上年末减少2.2万人。上海也是一样，2017年末全市常住人口减少1.37万人。

而深圳和广州这两个涨幅最为明显的一线城市，分列2017年全国常住人口增长城市的前二，量级分别达到惊人的61.99万与45.49万人，第三名则是同样大放异彩的杭州市。

人口流动与各地房产的价值如此紧密，也怪不得各个城市拼命出台各种人才和落户政策了。

1、12月16日，广州人社部发布关于公开征求《广州市差别化入户市外迁入管理办法》意见的通告，拟放松广州市白云、黄埔、花都、番禺、南沙、增城、从化这7个区的入户限制。

2、12月11日，福建省福州市人民政府办公厅印发《关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施》，自2021年1月1日起，福州市将全面放开落户限制，实现落户、投靠“零门槛”。

3、4月8日，南京市政府召开新闻发布会，发布《支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》并进行解读。其中，第一项措施就是南京落户门槛再放宽。

4、4月2日，沈阳市公安局发布了《关于全面取消人才落户限制进一步放开落户政策的补充意见》，意见中明确说明沈阳全面取消人才落户限制。

5、4月14日，南昌市人民政府办公厅下发《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见的通知》，全面取消在南昌市城镇地域落户的参保年限、居住年限、学历要求等迁入条件限制。

6、9月23日，上海正式发布《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》：最高学位、学历是“博士、研究生”的，符合基本申报条件即可落户， “世界一流大学建设高校”的六所高校的应届毕业生符合申报条件即可直接落户上海。

7、12月8日，《无锡市户籍准入登记规定》印发实施，有五大变化：全面取消高校和职业院校毕业生、留学归国人员、技术工人等群体的落户限制。

8、12月14日，青岛市人才工作领导小组召开扩大会议，研究审议了《关于进一步深化户籍制度改革的意见（征求意见稿）》。此次户籍制度改革，明确五大类落户途径，继续放宽核心城区落户。

9、1月2日，成都市人民政府发布了《成都市户籍迁入登记管理办法（试行）实施细则》，其中包括4项成都人才引进策略，条件仅需45周岁以下+全日制本科应届毕业生。

不过这里还有一个细分逻辑，笔者并不怎么认可商圈和地段这个逻辑，我承认核心区会变，但是会跟着教育医疗养老变。

“核心资源不包括商圈，因为商圈会变，北上广深的核心商圈都变过数次，尤其是老城区当年的顶级住宅会老化，最头部的家庭会迁移，但也永远跟着医疗教育养老走。”

李嘉诚那句名言: 地段地段还是地段，我自己的理解更适用于商业地产。

我在厦门呆了三年半，在深圳呆过半年，在上海呆了两年，在北京呆了十年，感受最深的就是，除非是厦门这种指甲盖那么大的岛内，不然商圈是会变的。

2006年笔者当时去深圳，当时福田罗湖是最火的地段，包括我一个同学后来选择想在深圳买房，钱不够，只够在深圳东边或者西边买，然后东边离福田罗湖近，他就选了东边，然后他的同龄同事选择了西边，因为那个房子更便宜还带花园。

对，我同学买在了龙岗与罗湖的交界处，而他同事买在了南山。

包括我到上海的时候，那时浦西依稀还有一点情怀，我也难免受影响，选择住在离浦东比较近的虹口，那边有临平路地铁几站就可以到陆家嘴，谁也不知道后面浦东的涨幅会这么明显。

后来到了北京，感受更加深刻，那时无知少年，来北京第一个去的大商圈肯定是国贸，然后看着双井和国贸商圈那一片，包括亮马桥那一片使馆区的大房子咽口水，印象特别深，那时的顶级公寓都要5-7万元起。

今天回头看这些现在房龄已经达到20年左右的高档小区，房价还是在8-10万附近。真正房价异军突起的，还是学区概念崛起后的东西海，以及产业圈/商圈逐步西移后的受益地区（西二旗金融街）。

真正的高产高知家庭，如果他居住的逻辑是基于房子舒适度，以及商圈便利性的话，那么一旦房龄明显老化（除非是自己可以方便翻新的别墅），叠加商圈出现挪移的话，那么他们一定会随之迁移。

我们认知的高成本，对他们而言并不是高成本。最关键的是，他们在的区域，新的配套、资源、口碑、学区概念，都会随之成立，类似于海外富人区的概念，或者西二旗牛娃把小区考成学区房那样的概念。

能把这些人以及他们带来的资源约束在本地的，只有教育、医疗和养老。

后来出差陆续去了郑州、成都、广州、西安等各个城市，看多了各种新区的崛起、市政府的搬家、产业的变迁，我更加不相信商圈这种概念了。

咱们这样的普通人，赌不起商圈的变迁，只能赌那些相对更不容易变的东西，这一点来看，其实也和投资有相似之处。

无论是房产还是股票，未来的可选范围和可选标的，很可能是会越来越窄的，不要简单的用抱团来解释，毕竟我们同时面临了，人口增速的回落以及全球经济增速的回落。大浪矮了，浪花再翻腾能翻多高呢？

不要丢掉手里的核心资产，远离弱势资产，这会是我们穿越未来数年全球宏观迷雾唯一的锚。

话题：