财新传媒
位置:博客 > 吴悦风 > 人口变动将决定未来房价差异

人口变动将决定未来房价差异

(一)
 
最近讨论学区房《 学区房OR消费贷,总有一款适合婴儿潮下的你》让大家觉得有点焦虑,也有人问怎么看房价,在宏观层面,我觉得只需要盯住一个大指标:人口流动。
 
从1987年的峰值以来,我们的人口自然增长率是在稳步回落的,前面我们也提到,1986-1990年“回声婴儿潮“后,2014-2017年的”二胎婴儿潮“是人口增长率的最后一次翘尾,之后断崖式回落至2019年的0.034%。
 
 
而70城商品住宅销售数据显示:二手住宅销售价格同比涨幅前三是深圳、唐山、成都,涨幅均在9%以上,深圳二手住宅价格同比涨14.6%居首。不过,鹤岗二手房均价同比下跌9.79%,离跌破2000元只差64块。房价倒数前三的城市均是黑龙江省。而剩下的房价最低的7个城市,则全部在北方。
 
而之前因在鹤岗5万元买房而大火的人,已经把房子卖掉了。
 
 
这里我们应该做什么:
 
1、远离所有人口持续流出的城市,甚至包括自然出现这种迹象的省会;
 
2、未来会形成日本东京那样的超大城市圈;
 
3、原因在于人口的流动,尤其是对年轻人的抢夺,除非AI和机器人技术完全成熟;
 
4、不管怎么吹,根据索洛增长模型,经济增长的三大驱动因素永远是“人口、资本、技术进步”,目前看唯一的破局驱动因素还是靠常数项的技术进步A,所以大家都在通过“资本项(放水)”把问题延后并祈祷能拖到技术破局那一天;
 
5、在中国,核心的房产可以长期持有,并不会比核心股票差;
 
6、但是为什么近期核心股票的涨幅更大,是因为购买门槛问题,核心股票现阶段远比核心房产更容易买到;
 
7、核心房产的核心概念在于:核心城市、核心资源、核心认同;
 
8、核心城市不用多说就是人口持续流入的城市,核心认同在于一个有意思的经济学概念,通胀很多时候是由“通胀预期”引起的,注意:通胀预期!预期!——所以人们的预期会反馈甚至扭曲现实,然后加速某种特定进程;
 
9、但是核心资源不包括商圈,因为商圈以及对应的产业圈会变动,北上广深的核心商圈都变过数次。尤其是老城区当年的顶级住宅老化后,最头部的家庭和资源会迁移,但也永远跟着医疗教育养老走;
 
10、跟着这些核心头部家庭走,相对最不容易出错;
 
11、不一定要卖房炒股,但是调整你资产里房产板块的资产结构永不过时,比如卖出人口流出老家的房子,买入人口流入的目标房产;
 
12、最极端的情况就是:你老家的年轻人人口锐减40%,但是过个10年,四个老人过继给年轻人的房子往往有2-3套;
 
13、很遗憾,东北一部分地区已经彻底无法挽回了,人口流失速度超过一定临界值就很难挽回,类似于欧洲部分地区的低生育率以至于需要引入移民。作为个人,你能做到的只有远离,而这又会加速它的黑洞化,不要道德绑架任何选择离开的个人;
 
14、那里已经成为黑洞,会吞噬一切的光亮和资源。
 
(二)
 
还有一个衍生的概念,相对会拗口一些:
 
历史上省会房产整体上会比非省会房产的涨幅更大,整体结构也更稳定,这是因为省会会通过本身在教育养老医疗社会资源上的优势,形成一个额外的吸血效应:持续吸走省内其他地区的年轻人。
 
为什么东北三省的县城房价数据会如此惨烈,因为长春、哈尔滨是省内GDP占比最高的两个省会城市。当然,这也和1983年的行政区域再划分有一定关系,当时德惠地区并入长春市、松花江地区并入哈尔滨市。
 
无论如何, 省会对于省内其他地区年轻人的聚集效应,以及相应的GDP催生效应,是非常明显的。所以我们可以看到黑龙江的年轻人大量流入哈尔滨,而哈尔滨又分流一部分到了南方,这导致了鹤岗房价大跌,哈尔滨房价持平与全国,南方房价大涨。
 
东三省里唯一的例外是辽宁,一部分原因就是大连成为了副中心分摊了沈阳的吸血效应。
 
一般情况下,省会城市GDP占比是人口占比的1.5倍——2倍。与大连分摊沈阳的虹吸效应类似的情况还有福建,厦门分摊了福州的人口和GDP吸血效应,福州占福建GDP的22.15%,但省内人口占比高达19.6%——从这一点上讲,福州的希望是有点渺茫的。
 
与福州相反的案例,就是河南省会郑州,也是前几年房价涨幅非常明显的城市。郑州的GDP占河南省的21.36%,郑州人口在河南省的占比则仅有10.6%——这解释了年轻人为什么涌去郑州,郑东新区为什么能做的起来,因为年轻人很容易在省会赚到比在老家2-3倍的收入。
 
人均GDP越高,尤其是省会的人均GDP越高,往往对应的人均可支配收入也越高,越容易吸引年轻人入驻。
 
 
总结下来:
 
1、GDP占比超过人口占比2倍的省会城市,往往年轻人基于收入原因更愿意流入,最后导致过去几年房价涨幅更明显。包括山西省会太原,湖南省会长沙,甘肃省会兰州等等;
 
2、GDP的总量占比最高的城市,也会吸干全省的资源,并倒逼年轻人流入该城市,包括湖北省会武汉、四川省会成都、陕西省会西安等等。举个例子,成都和武汉的GDP都分别占到该省GDP的35%以上,排到全国前5,也是这几年的明星和网红城市;
 
3、所在省的人口密度越大、人口基数越高,吸血效果会越好,可以理解成池子的水越深更不容易干涸。这也解释了为什么成都的房价远好于重庆,其中一个原因就是因为成都可以吸周边的血,但是重庆是直辖市所以做不到;
 
4、唯一的例外就是江苏,散装省,以上所有逻辑都不适用,真有你的。
 
——因为江苏联盟各地的人均GDP以及GDP总量都高度均衡,全国独一家,连南京也不行(房价也趋于均衡),谁也吸不到谁,只能啵嘴。
 
(三)
 
怎么从数据上支持这一点?有一组很有代表性的感观数据。
 
因为房价的数据现在公布的比较少了,中原地产的房价领先指数勉强算可以用的全市房价指数,目前包括了6个城市上海、北京、深圳、广州、天津、成都。
 
以2008年12月为起点的100点,其实在2016年12月前,几个一线城市的整体涨幅差别并不大。
 
但是在2017年以后,6个城市之间的房价涨幅出现了极大区别,深圳成都广州的房价指数开始大幅领先北京上海天津。
 
因为以北京市为例,北京2017年常住人口和户籍人口首度出现了负增长,是2000年以来的第一次。2017年末,北京市常住人口2170.7万人,比上年末减少2.2万人。上海也是一样,2017年末全市常住人口减少1.37万人。
 
而深圳和广州这两个涨幅最为明显的一线城市,分列2017年全国常住人口增长城市的前二,量级分别达到惊人的61.99万与45.49万人,第三名则是同样大放异彩的杭州市。
 
人口流动与各地房产的价值如此紧密,也怪不得各个城市拼命出台各种人才和落户政策了。
 
1、12月16日,广州人社部发布关于公开征求《广州市差别化入户市外迁入管理办法》意见的通告,拟放松广州市白云、黄埔、花都、番禺、南沙、增城、从化这7个区的入户限制。
 
2、12月11日,福建省福州市人民政府办公厅印发《关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施》,自2021年1月1日起,福州市将全面放开落户限制,实现落户、投靠“零门槛”。
 
3、4月8日,南京市政府召开新闻发布会,发布《支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》并进行解读。其中,第一项措施就是南京落户门槛再放宽。
 
4、4月2日,沈阳市公安局发布了《关于全面取消人才落户限制进一步放开落户政策的补充意见》,意见中明确说明沈阳全面取消人才落户限制。
 
5、4月14日,南昌市人民政府办公厅下发《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见的通知》,全面取消在南昌市城镇地域落户的参保年限、居住年限、学历要求等迁入条件限制。
 
6、9月23日,上海正式发布《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》:最高学位、学历是“博士、研究生”的,符合基本申报条件即可落户, “世界一流大学建设高校”的六所高校的应届毕业生符合申报条件即可直接落户上海。
 
7、12月8日,《无锡市户籍准入登记规定》印发实施,有五大变化:全面取消高校和职业院校毕业生、留学归国人员、技术工人等群体的落户限制。
 
8、12月14日,青岛市人才工作领导小组召开扩大会议,研究审议了《关于进一步深化户籍制度改革的意见(征求意见稿)》。此次户籍制度改革,明确五大类落户途径,继续放宽核心城区落户。
 
9、1月2日,成都市人民政府发布了《成都市户籍迁入登记管理办法(试行)实施细则》,其中包括4项成都人才引进策略,条件仅需45周岁以下+全日制本科应届毕业生。
 
不过这里还有一个细分逻辑,笔者并不怎么认可商圈和地段这个逻辑,我承认核心区会变,但是会跟着教育医疗养老变。
 
“核心资源不包括商圈,因为商圈会变,北上广深的核心商圈都变过数次,尤其是老城区当年的顶级住宅会老化,最头部的家庭会迁移,但也永远跟着医疗教育养老走。”
 
李嘉诚那句名言: 地段地段还是地段,我自己的理解更适用于商业地产。
 
我在厦门呆了三年半,在深圳呆过半年,在上海呆了两年,在北京呆了十年,感受最深的就是,除非是厦门这种指甲盖那么大的岛内,不然商圈是会变的。
 
2006年笔者当时去深圳,当时福田罗湖是最火的地段,包括我一个同学后来选择想在深圳买房,钱不够,只够在深圳东边或者西边买,然后东边离福田罗湖近,他就选了东边,然后他的同龄同事选择了西边,因为那个房子更便宜还带花园。
 
对,我同学买在了龙岗与罗湖的交界处,而他同事买在了南山。
 
包括我到上海的时候,那时浦西依稀还有一点情怀,我也难免受影响,选择住在离浦东比较近的虹口,那边有临平路地铁几站就可以到陆家嘴,谁也不知道后面浦东的涨幅会这么明显。
 
后来到了北京,感受更加深刻,那时无知少年,来北京第一个去的大商圈肯定是国贸,然后看着双井和国贸商圈那一片,包括亮马桥那一片使馆区的大房子咽口水,印象特别深,那时的顶级公寓都要5-7万元起。
 
今天回头看这些现在房龄已经达到20年左右的高档小区,房价还是在8-10万附近。真正房价异军突起的,还是学区概念崛起后的东西海,以及产业圈/商圈逐步西移后的受益地区(西二旗金融街)。
 
真正的高产高知家庭,如果他居住的逻辑是基于房子舒适度,以及商圈便利性的话,那么一旦房龄明显老化(除非是自己可以方便翻新的别墅),叠加商圈出现挪移的话,那么他们一定会随之迁移。
 
我们认知的高成本,对他们而言并不是高成本。最关键的是,他们在的区域,新的配套、资源、口碑、学区概念,都会随之成立,类似于海外富人区的概念,或者西二旗牛娃把小区考成学区房那样的概念。
 
能把这些人以及他们带来的资源约束在本地的,只有教育、医疗和养老。
 
后来出差陆续去了郑州、成都、广州、西安等各个城市,看多了各种新区的崛起、市政府的搬家、产业的变迁,我更加不相信商圈这种概念了。
 
咱们这样的普通人,赌不起商圈的变迁,只能赌那些相对更不容易变的东西,这一点来看,其实也和投资有相似之处。
 
无论是房产还是股票,未来的可选范围和可选标的,很可能是会越来越窄的,不要简单的用抱团来解释,毕竟我们同时面临了,人口增速的回落以及全球经济增速的回落。大浪矮了,浪花再翻腾能翻多高呢?
 
不要丢掉手里的核心资产,远离弱势资产,这会是我们穿越未来数年全球宏观迷雾唯一的锚。



推荐 14