1、到底该站在什么样的角度去理解西城的多校划片？
这一切要从2018年西城教委那一份引起轩然大波的小学入学通知说起，在4月27日颁布的西城区2018年义务教育入学指导意见里，明确提出西城区的小学入学分为五大顺位：
1）孩子西城户口、父母（法定监护人）在西城有独立产权房；
2）孩子西城户口、父母西城无房，其实就是四老房；
3）孩子西城集体户口、父母西城无房；
4&5）其他特殊情况。
以上顺位其实这几年都没有发生大的变化，包括2020年也是，但是里面有一个条件是当年独有的：法定监护人在其他区无独立产权房。
通俗的讲，你最好在西城区有一套房，最好不是那种在其他区有房但是买不起西城区房的家长。
也就是说，撇开北京户口这个必备条件，只要你在西城买下一套房，你就是第一顺位，MONEY TALKS。隐含的含义是，即使你自小在西城长大（四老房），或者你入职于西城的央企（集体户口），但是如果你缺乏在西城买一套房的能力，那么抱歉，你孩子入学的排序会被后移，甚至可能参加全区派位。
这一点引起了极大争议，导致西城教委后面颁布了补充意见——虽然上废除了“法定监护人在其他区无独立产权房”这个条件，允许集体户口参加学区派位（但顺位靠后），但同时加强了对“过道房、车库房、空挂户”的核查，防止出现临时上车的情况。
其实把上面的思路汇总起来一切就变得清晰：西城区本质上在疏解非首都功能，如果你没有能力在西城区内买房、或者买的是过道房，那么在顺位和排位上，就会大幅落后。
西城以后所有的政策方向，本质上是让没有足够能力留在西城的家庭，主动疏解离开这里。包括这一次多校划片政策也是如此，看起来是为了教育资源均衡化，但是本质上是进一步提升家庭对教育投资上的沉没成本。
也就是说，要不要买西城学区房这个问题，根本上其实是你的家庭收入是否能承受西城区的教育成本这个问题，如果目前单单一个学区房已经让你进退维谷，后面的教育改革趋势可能会让你更加窘迫，因为整体的成本会越来越高。
比如西城初中因为校额到校制度推行后，不同初中之间的差距减少，更靠学生自己的积累，那么就会逐步倒逼大家开始参照海淀的补习班喂娃模式。
想明白这一点，其实比什么都重要，人生不一定要激流勇进。
2、该政策是否影响2020年的入学？
不影响，多校划片的政策是在《西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》的第五部分“有关说明”里面提及的，在文件的末尾，而不是前面的“入学办法”。
2020年依然按照原有的实质性“单校划片”政策进行，入学适龄儿童并不受任何影响，况且今年的小学入学信息采集截止到5月31日，和7月31日根本不沾边。
本质上这一次的多校划片其实是对政策的预告，因为朝阳区在2017年6月30日、东城区在2018年6月30日、海淀区在2018年12月31日以后，都执行了多校划片的政策，西城区仅仅是跟上大方向，而且这一次给的时间窗口是7月31日，比东城区那时的6月30日还多了一个月。
3、谁会考虑赶在7月31日之前买西城学区房？
实不相瞒，在2018年的新政出来后，我一度去东城区实地看过很多房，这一点经验还是很丰富的。
按照当时的政策周期和办理流程来看，从4月30日到6月30日，两个月，房屋产权证也就是房本，是有希望能下来的，前提是全款或者高资质客户的快批贷款，但是当时的地产中介也都不敢承诺时间一定来得及。
这一次的时间窗口是7月31日，比东城区当时多了一个月的时间，大概率是来得及的，如果是手持现金就更不紧张了。但是换房大概率来不及，即使对方是全款买你的老房，因为目前购房资金是强制要求走第三方托管账户的，时间周期非常紧。
——这也是我前面提到西城区在疏解非首都功能的原因，这个门槛就是这么故意设定的。
谁愿意在7月31日之前去买依然单校划片的西城学区房？非常重视孩子教育程度、愿意花高额成本的高学历家长。
谁有能力7月31日之前去买依然单校划片的西城学区房？手里持有足够现金，具备北京户口，能满足全国最苛刻的二套房贷政策的高收入家长。
尤其是西城区从2018年开始，针对过道房、车库房，以人均居住面积为标准，实行了严格的街道抽查和学校拜访环节，确保“每一个孩子都是真实在户口所在地居住的”，最好是健康快乐成长的。
你说要孩子能在西城区健康快乐成长，疫情期间少不了玩玩游戏吧，房子大小最好还能在里面伸展开来玩玩SWITCH体感游戏的，这条件可不低。
你是人才，你留下来，不然就爱去哪去哪。
4、户口会不会来不及落？
不会，目前基层派出所推行简政，当时我们去落户口，恰好人比较少，当天就办理完成，一般都不会超过一周，在房证齐全的情况下。
况且在文件的原文里，明确提到划分标准是：“2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭”，一切都以房本为主。——还是上面说过的，MONEY TALKS，西城不看别的，也看你有没有能力买下一套房。
不过我要提醒在西城区内区外都有房的家长，尽快把孩子和家长的户口迁回西城区内，因为文件里明确提到：“自2020年7月31日后户籍从西城其他区迁入西城区的适龄儿童”，也会执行多校划片政策。——不过这个政策理论上有点模糊，也能卡上面来得及落房本但是来不及落户口的家长，等待后面的正式解读。
把户口落在郊区大别墅的土豪们，别闹了，迁回来吧。
5、西城区学区房价的走势如何？
因为在我2018年4月底确实跑过一圈东城区，当时价格是有小幅回落的，但是回落的幅度并不大。
有回落是因为大家都清楚的认知到，多校划片必然会影响学区房价，人不能睁眼说瞎话，但是回落幅度并不大的原因在于：
第一，东城区整体的教育资源比较均衡，尤其是小初教育实力强于高中；
第二，6年一学位也影响了学区房的流动性，但同时也意味着未来供给的减少；
第三，确实一些家庭希望在6月30日之前赶上末班车，所以需求反而稳定（一部分人迫切需求对冲了一部分人观望）。
所以事后看，东城学区房的价格有小幅回落，但是跌幅其实明显低于北京房价平均，一些顶级小学的学区房价格回落幅度相对大一些，但也仅和全市房价跌幅持平。
但是有一类房子后来的跌幅会大一些，就是一些房龄足够老的老破小，因为小学目前的招生名额普遍紧张，有些甚至要提前落户，6年一学位实行后，持有周期长达10年以上，很多老破小由于房龄足够老，加上公房转商品房，基本不具备贷款能力，会有一定折价。
从这一点上来看，西城学区房的价格，回落幅度并不会像想象的那么大，越均衡、学位越不紧张的片区自然更为坚挺，一些老房龄的房价会承压。
德胜的优点在于最均衡，但是缺点在于学位紧张，更容易被“相邻学区派位”，毕竟去年已经出现了一顺位调剂的个例；月坛的优点在于学位相对不紧张，但是初中均衡度不足；金融街则是介于两者之间。
——很多其他片区则可能要瑟瑟发抖的等后面实施细节了，话尽于此，我不想引起哪个片区最好这个永恒的口水战话题。
6、6年一学位是怎么一回事？
文件里的原文是：“自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位”。
其实说的非常清晰了，不过这里要注意，6年一学位是有新老划断的，新老划断的年份是2019年，注意不是2020年，是2019年。
也就是说，如果你现在去买学区房，如果这个房子上面是2019年及以前有适龄儿童使用过学位，这并不影响你孩子未来的上学，原因很简单，新老划断，这是咱们金融狗特别熟悉的词汇。
但是2020年开始就执行这一项政策了，所以如果卖你房子的人，今年有孩子上学使用了学位，那么不好意思，6年内这个学位没有办法再使用，即使这个房子是在2020年7月31日以后购入的。——所以这里大家一定要留足够的心眼。
但是为什么会有6年一学位的限制？一方面是因为现在学位真的越来越紧张了，很多小学都已经明显超编了；另一方面，是因为过去我们有一套学籍机制。
有兴趣的朋友可以翻看一下，入学办法里的第二项，初中入学，里面明确提到西城区初中的入学要求是：
“西城区小学六年级应届毕业生 OR 已办理回区升学手续的非小区小学应届毕业生。”
注意注意，你想读西城区的初中，只需要是西城区小学的应届生，有提到房产么？没有。有提到户口么？没有。
这就涉及了小学学籍的概念，理论上，你只要拿到西城区小学的学籍，成功入学没被退学休学，那么，你必然能读上西城区的中学。
也就是说，在你的孩子入小学拿到学籍后，学区房的价值就已经结束了。所以西城区的学区房的换手频率，其实比想象的高。
很多学区房甚至满2之后就有转手的交易案例，因为孩子入学拿学籍了，转手=降低不确定性。
这会带来片区内学位的高度紧张，导致许多学校自行加了落户年限的要求，因为真的吃不消了。越热门的学区，这种情况就越严重，尤其是德胜。
但是反过来想，未来的供给是会大幅减少的，所以东城海淀多校划片后，其实整体价格还是稳定的，因为供给回落的速度明显更快于需求回落的速度。
7、怎么评估自己是否要买学区房？
其实很简单，与其说评估自己是不是要买学区房，不如评估自己愿意在孩子的教育上花多少钱。——然后用这个总价格去和你认为学区房价格的波动区间做比较（也就是可能的亏损）。
我曾经自己算了一笔账，当时我在朝阳区居住，我一度打算把孩子送私立学习，因为朝阳整体教育质量一般。一年动辄X万的学杂费，这让我觉得学区房数百万的价格是可以接受的，即使房价出现一定程度的波动（亏损），然后就出手了。
结果后面目瞪口呆的发现，这一轮北京房价的调整，依然学区房是最坚挺的。
不过，学区房无法完全改变孩子的命运，它只是多一个选择。
有时财富和社会地位的差别，并不代表结果的差别，但是它代表着选择权的差别。富翁的孩子可能会和普通人一样做一份工，但是区别在于，前者是选择后决定这么做，后者是被迫无奈的这么做。学区房也是，它只是给你孩子一个学校的名额，但是无法保证孩子的未来。
还有一点，就是先发优势：一旦各项条件与其他人一致，那么一顺位的顺序，是由落户的先后顺序决定的。你可能会说，如果我想买学区房，我们这一批人可能都是在7月31日前买的，能有什么大的区别？
有区别的：第一，早一天也是早一天，就是这么残酷；第二，孩子越小，家长往往会越纠结于是不是买，以及等等看的想法，所以买的越早，和你同批的竞争者相对也会越少。不需要跑的比狮子快，比身边人快就行。
但是更重要的是，你愿意在孩子身上倾注多少精力，是否愿意陪着TA学习成长，是否愿意教育TA做人做事学习待物的道理，能否愿意陪TA一起哭笑一起成长，这比什么都重要，这是所谓的学区房完全无法取代的。
可怜天下父母心，祝所有的孩子都能健康长大。
作为二级狗，我突然发现，今天关于西城多校划片的政策解读，竟然是近期电话会议里最火爆的，包括地产研究员刚刚都在朋友圈感慨：第一次碰上会议名额秒满的情况。因为地产板块已经半死不活很久了。
——毕竟在金融街上班的二级狗，才是最适合被西城学区房收割的目标客户。
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